Fiscalité locative

Plus-value immobilière à la revente d'un bien locatif : combien d'impôt en 2026 ?

Revendre un appartement loué, c'est souvent la dernière ligne de l'investissement, et la plus oubliée. Selon le régime choisi et la durée de détention, l'impôt peut aller de zéro à plus de 20 000 € sur un petit appartement. Voici comment il se calcule.

Le calcul en quatre étapes

1. Le prix de cession

C'est le prix de vente, diminué des frais supportés par le vendeur : commission d'agence si elle est à votre charge, diagnostics obligatoires, mainlevée d'hypothèque.

2. Le prix d'acquisition corrigé

Au prix d'achat, vous ajoutez :

• les frais d'acquisition : leur montant réel (notaire, droits de mutation, agence si payée par vous), ou un forfait de 7,5 % du prix d'achat, si c'est plus avantageux ;
• les travaux d'amélioration, de construction ou d'agrandissement réalisés par des entreprises et non déduits de vos revenus fonciers. Après 5 ans de détention, vous pouvez à la place appliquer un forfait de 15 % du prix d'achat, sans justificatif.

3. La plus-value brute

4. L'impôt

Après les abattements pour durée de détention (voir ci-dessous), la plus-value nette est taxée à :

• 19 % d'impôt sur le revenu ;
• 17,2 % de prélèvements sociaux. La hausse à 18,6 % décidée en 2026 ne concerne pas les plus-values immobilières ;
• une surtaxe de 2 % à 6 % lorsque la plus-value nette imposable à l'impôt sur le revenu dépasse 50 000 €.

L'impôt est calculé et prélevé par le notaire au moment de la vente : vous recevez le prix net d'impôt.

Les abattements pour durée de détention

Ils commencent à la sixième année et ne suivent pas le même rythme pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux. La loi de finances pour 2026 n'a pas modifié ce barème : un raccourcissement à 17 ans avait été voté en cours de discussion, mais il n'a pas été retenu dans le texte définitif.

Concrètement : à 10 ans, l'abattement atteint 30 % pour l'impôt sur le revenu mais seulement 8,25 % pour les prélèvements sociaux. À 22 ans, plus d'impôt sur le revenu, mais encore 72 % de la plus-value soumis aux prélèvements sociaux.

Un exemple complet

Un appartement acheté 150 000 €, avec 12 000 € de frais de notaire, est revendu 230 000 € au bout de 12 ans. Les travaux ont été déduits des revenus fonciers : on retient donc le forfait de 15 %.

Soit 26 % de la plus-value brute. Attendre 10 ans de plus, soit 22 ans de détention, supprimerait l'impôt sur le revenu : il ne resterait qu'environ 5 600 € de prélèvements sociaux, à prix de vente égal.

LMNP et Jeanbrun : la réintégration des amortissements

Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits en location meublée non professionnelle viennent diminuer le prix d'acquisition. Le dispositif Jeanbrun, créé en 2026 pour la location nue, suit la même règle. L'avantage fiscal obtenu pendant la location est donc en partie repris à la revente.

Les amortissements du mobilier ne sont pas concernés, ni les biens situés dans certaines résidences de services (étudiants, seniors, établissements pour personnes âgées).

Voici l'impôt sur la plus-value du même bien selon la date de revente, en location nue au réel et en LMNP au réel. Hypothèses : achat 150 000 €, 10 000 € de travaux, valorisation de 2 % par an.

Calculs réalisés avec le simulateur Mon Rendement Locatif. À 10 ans en location nue, les forfaits (7,5 % et 15 %) dépassent la plus-value : aucun impôt.

L'écart est réel, de 10 000 à 16 000 € dans cet exemple au-delà de 10 ans de détention, mais il reste presque toujours inférieur à l'impôt sur les loyers économisé pendant la location : souvent plusieurs dizaines de milliers d'euros sur 15 à 20 ans. Le LMNP reste intéressant, mais la revente doit désormais faire partie du calcul dès le départ. Nous comparons les régimes en détail dans LMNP ou location nue en 2026.

Le cas de la SCI à l'IS

En SCI soumise à l'impôt sur les sociétés, il n'y a aucun abattement pour durée de détention. La plus-value est égale au prix de vente moins la valeur nette comptable, c'est-à-dire le prix d'achat diminué de tous les amortissements pratiqués. Elle est taxée à l'impôt sur les sociétés : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà. Si vous distribuez ensuite le produit aux associés, il s'ajoute la flat tax de 31,4 % sur les dividendes. Sur une détention longue, c'est souvent le régime le plus coûteux à la sortie.

Les exonérations possibles

• La résidence principale est totalement exonérée. Un bien locatif n'en bénéficie que si vous l'occupez réellement comme résidence principale au moment de la vente, et non pour quelques semaines dans le seul but d'éviter l'impôt.
• La première cession d'un logement autre que la résidence principale peut être exonérée si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des quatre années précédentes et si vous réinvestissez le prix dans l'achat de votre résidence principale dans les 24 mois, à hauteur de la somme réinvestie.
• Les ventes de 15 000 € ou moins (par vendeur) sont exonérées.
• Les retraités et les personnes invalides aux revenus modestes, non assujettis à l'IFI, peuvent être exonérés sous conditions.
• Après 30 ans de détention, l'exonération est totale.

Article d'information générale, ne constituant pas un conseil fiscal personnalisé. Règles applicables à la date de mise à jour.