Comment calculer la rentabilité d'un investissement locatif ?
Un investissement locatif se juge sur trois questions : combien le bien rapporte par rapport à ce qu'il coûte, combien il vous coûte (ou vous rapporte) chaque mois, et combien vous aurez gagné le jour où vous le revendez. Le simulateur répond aux trois en enchaînant les calculs : coût total de l'opération, plan de financement, revenus et charges année par année, impôts selon le régime choisi, puis revente.
Rentabilité brute
C'est le chiffre affiché dans les annonces. Il permet de trier rapidement des biens, mais il ignore les frais de notaire, les travaux, les charges et la fiscalité. Le simulateur l'affiche aussi rapportée au coût total, plus réaliste.
Rentabilité nette de charges
Les loyers encaissés tiennent compte de la vacance locative. Les charges comprennent la taxe foncière, la copropriété non récupérable, l'assurance propriétaire non occupant, la gestion, la garantie loyers impayés, l'entretien et la comptabilité. Le coût total inclut le prix, les frais de notaire et d'agence, les travaux, le mobilier et les frais bancaires.
Rentabilité nette-nette (après impôt)
On retire en plus l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux générés par la location. Comme l'impôt varie fortement d'une année à l'autre (déficit foncier la première année, fin des amortissements du mobilier, etc.), le simulateur utilise l'impôt moyen sur la durée de détention.
Cash-flow et effort d'épargne
Le cash-flow est ce qui reste chaque mois une fois payés le crédit, l'assurance emprunteur, les charges et les impôts. Négatif, il représente votre effort d'épargne : la somme que vous ajoutez de votre poche pour financer le bien. Un cash-flow négatif n'est pas forcément un mauvais investissement si le capital remboursé et la valorisation du bien le compensent, d'où l'intérêt du TRI.
TRI : l'indicateur qui résume tout
Le taux de rendement interne prend en compte votre apport, chaque cash-flow annuel après impôt et le produit net de la revente (prix de vente moins frais, capital restant dû, indemnités de remboursement anticipé et impôt sur la plus-value). C'est le taux qui rend tous ces flux équivalents à zéro : vous pouvez le comparer directement au rendement d'un autre placement.
Quel régime fiscal choisir en 2026 ?
| Régime | Principe | Prélèvements sociaux | Pour qui ? |
|---|---|---|---|
| Micro-foncier | Abattement de 30 % sur les loyers, plafond de 15 000 € de recettes foncières | 17,2 % | Location nue avec peu de charges et sans crédit important |
| Réel foncier | Déduction des charges réelles, intérêts et travaux. Déficit imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an (hors intérêts), 21 400 € pour une rénovation énergétique sortant le logement des classes E, F ou G (dépenses payées jusqu'à fin 2027), le reste reportable 10 ans | 17,2 % | Location nue avec crédit ou travaux importants |
| Dispositif Jeanbrun | Réel foncier + amortissement de 3 % à 5,5 % par an sur 80 % du prix, plafonné de 8 000 à 12 000 € par an selon le niveau de loyer | 17,2 % | Logement collectif neuf ou rénové, loué nu en résidence principale au moins 9 ans à loyer plafonné |
| Micro-BIC (LMNP) | Abattement de 50 % en meublé longue durée ou de tourisme classé, 30 % en tourisme non classé (plafond 15 000 €) | 18,6 % | Meublé simple, peu de charges |
| LMNP au réel | Déduction des charges et amortissement du bien, des travaux et du mobilier. L'amortissement ne peut pas créer de déficit mais se reporte sans limite | 18,6 % | La majorité des investisseurs en meublé |
| SCI à l'IS | Bénéfice taxé à 15 % jusqu'à 42 500 €, 25 % au-delà. Amortissement complet. Dividendes taxés à 31,4 % (flat tax) | Sur dividendes | Investisseurs fortement imposés qui capitalisent dans la société |
Deux changements récents pèsent sur la comparaison. Depuis 2025, les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, ce qui réduit l'avantage du meublé sur une détention courte. Et depuis la LFSS 2026, les revenus meublés supportent 18,6 % de prélèvements sociaux, contre 17,2 % pour la location nue et les plus-values immobilières. L'onglet « Régimes fiscaux » du simulateur calcule les six options sur votre projet pour vous montrer laquelle ressort en tête.
La fiscalité de la plus-value à la revente
Pour un particulier (location nue, LMNP), la plus-value est taxée à 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, après des abattements pour durée de détention : exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans, exonération de prélèvements sociaux après 30 ans. Une surtaxe de 2 à 6 % s'ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value imposable. Le prix d'acquisition peut être majoré des frais d'acquisition (réels ou forfait de 7,5 %) et, après 5 ans de détention, des travaux (réels non déduits ou forfait de 15 %).
En SCI à l'IS, il n'y a pas d'abattement : la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable, c'est-à-dire après déduction de tous les amortissements pratiqués, puis soumise à l'impôt sur les sociétés.
Pour aller plus loin
LMNP ou location nue en 2026 : lequel choisir ? Six régimes comparés sur un exemple chiffré à 10 et 20 ans.
Comment calculer le cash-flow d'un investissement locatif La formule complète et les leviers pour l'améliorer.
Déficit foncier : mode d'emploi et pièges à éviter Plafond de 21 400 € jusqu'en 2027, report sur 10 ans, exemple chiffré.
Plus-value à la revente d'un bien locatif Abattements, forfaits et réintégration des amortissements LMNP.
Le dispositif Jeanbrun expliqué simplement Conditions, taux et comparaison chiffrée avec la location nue et le LMNP.
Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'une bonne rentabilité locative ?
Il n'y a pas de seuil universel : une rentabilité brute de 4 % à Paris et de 9 % dans une ville moyenne peuvent être deux bons investissements. Regardez plutôt la rentabilité nette (4 à 6 % est un bon niveau), le cash-flow après impôt et le TRI, qui intègre la revente.
Faut-il viser un cash-flow positif ?
Un cash-flow positif sécurise le projet et préserve votre capacité d'emprunt. Un léger effort d'épargne peut être acceptable si le bien est bien placé et se valorise. Le simulateur montre les deux : le cash-flow mois par mois et l'enrichissement total à la revente.
Comment la banque calcule-t-elle mon taux d'endettement ?
La plupart des banques retiennent 70 % des loyers futurs en revenus, et la norme HCSF plafonne l'endettement à 35 % assurance comprise. Renseignez vos revenus dans la section « Capacité d'emprunt » pour obtenir une estimation.
Le simulateur tient-il compte de la vacance locative ?
Oui : indiquez un nombre de mois sans locataire par an. Comptez 0,5 à 1 mois en zone tendue, davantage en zone détendue ou pour un meublé de courte durée.
Mes données sont-elles enregistrées ?
Vos scénarios sont enregistrés uniquement dans votre navigateur. Le bouton « Partager » encode vos hypothèses dans le lien, sans passer par un serveur.
Les résultats sont des estimations fondées sur les hypothèses saisies et sur une lecture simplifiée des règles fiscales (barèmes 2026). Ils ne constituent pas un conseil fiscal ou financier. Faites valider votre projet par un professionnel.